Премия за риск низкой ликвидности. Определение премии за низкую ликвидность Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Виды и наименование риска

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:

П – премия за низкую ликвидность;

jб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 5%.

Таблица № 17. Расчет ставки дисконтирования

Ниже представлен окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании доходного подхода.

Таблица № 18 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Премия за низкую ликвидность недвижимости учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. При определении величины поправки за низкую ликвидность исходят из предпосылки, что срок экспозиции объекта с момента выставления его на продажу велик. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Премия за инвестиционный менеджмент колеблется в основном от 1% до 5%. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность инвестиций ж, по экспертным сценкам большинства источников, обычно принимается на уровне 3-5 процентных пунктов;

надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент определяется из учета того, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а значит, выше будет значение этой надбавки.

Норма возврата капитала может рассчитываться одним из трех следующих способов.

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосксльда).

Дадим краткую характеристику каждого из этих методов.

Метод Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Rk = Rd + 1/n, где:

n - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Rk = R + SFF(n,Y), где:

Фактор фонда возмещения;

Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда, ставка дохода для первоначальных, инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода, по безрисковой ставке:

Rk = R + SFF(n,Yб), где:

Yб - безрисковая ставка процента.

Наименьшая норма возврата получается но методу Инвуда, наибольшая - по методу Ринга. При падении цены актива вне зависимости от того, рассчитывается ли норма возврата методом Ринга, Хоскольда или Инвуда, ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации Rk > R.

Метод Ринта наиболее применим для «старых» объектов.

Еще один способ расчета коэффициента капитализации - метод рыночной выжимки (метод рыночной экстракции).

В методе рыночной выжимки нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, а также не учитываются отдельно темпы роста дохода. Эти составляющие учтены в общем коэффициенте капитализации по принципу «все включено» и не нуждаются в отдельном анализе, что является одним из преимуществ данного способа.

Основываясь на рыночных данных о ценах продаж и значениях ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, коэффициент капитализации вычисляются но следующей формуле:

Где ЧОД - читсый операционный доход i-го объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-го объекта-аналога.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки позволяет до минимума снизить субъективизм оценщика. Кроме того, коэффициент капитализации, определенный таким образом, учитывает норму возврата капитала и ожидаемые изменения стоимости аналогичных объектов - по принципу «все включено». Соответственно не требуется проводить отдельный расчет этих составляющих коэффициента капитализации, ошибка в расчете которых при кумулятивном способе может существенно повлиять на результат. А накопленная ошибка при кумулятивном способе определения рисков может еще больше повлиять на результат.

При определении коэффициента капитализации также необходимо обращать внимание на учет налоговой составляющей (если ЧОД до налогообложения, то и коэффициент капитализации должен рассчитываться для дохода до налогообложения: или наоборот, ЧОД и коэффициент капитализации рассчитываются как «после налогообложения»).

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

i = i o + i с + i л + i in + n к

где
i o - безрисковая ставка процента, %;
i с - общерыночный риск, %;
i л - премия на низкую ликвидность, %;
i in - премия за качество менеджемента, %;
n к - норма возврата на капитал, %.

Поскольку в данном отчете оценивается единый объект недвижимости - здание вместе с земельным участком, расчет коэффициента капитализации для зданий аналогичен расчету ставки дисконтирования для земли.

В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составил на дату оценки 6,8% (Источник информации: Бюллетень фондового рынка Банка России).

Региональный риск. Определен по данным журнала «Эксперт» на основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2004-2005гг., из которого следует, что инвестиционный риск Астраханской области превышает инвестиционный риск Санкт-Петербурга (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) в 1,24 раз. Следовательно, региональный риск для Псковской области будет равен 6,8 * 1,24 - 6,8 = 2,8 %.

Премия за инвестиционный менеджмент - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как АЗС требуют особых навыков управления, значение риска принимается на уровне 2,5 %.

Расчет поправки на риск вложения

Таблица 1

Поправка на низкую ликвидность это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта.
Размер поправки был определен экспертно на уровне 2%.

Определение нормы возврата капитала

Как отмечалось выше, коэффициент капитализации R включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
Норма возврата капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 20 лет, т.е норма возврата капитала составит 5%:

Таблица расчета ставки капитализации

– термин, используемый для обозначения разницы в стоимости инвестиций различной ликвидности. Ликвидность характеризует, насколько просто будет инвестору при необходимости обратить в . Как правило, чем выше ликвидность актива, тем ниже . Ликвидные инвестиции менее рискованны, потому что инвестора не привязываются к активу на длительный период. Таким образом, может без проблем продать актив, если появился более перспективный вариант для вложений или если не оправдывает ожиданий. Премия за ликвидность относится к добавленной стоимости ликвидной инвестиции.

Активы: ликвидные и неликвидные

Одним из самых ликвидных активов для инвестора являются публичные акции – они более ликвидны, чем акции частных организаций и, например, недвижимость. Публичные акции могут быть проданы на фондовом рынке в любой момент – инвестор не скован каким-либо сроком, в течение которого они должны обязательно быть у него на руках.

Однако у инвестиций в менее ликвидные активы есть свои преимущества, которые восполняют недостаток ликвидности. Например, вложения в недвижимость могут принести значительно большую выгоду, чем инвестиции в , или характеризоваться минимальным рыночным риском (об этом виде риска и премии инвестора рассказывает материал ). Когда инвестор выбирает объект для вложений, ему необходимо производить многостороннюю оценку, а не ограничиваться всего одним критерием.

Ликвидность облигаций

Премия за ликвидность зависит и от разницы в процентных ставках между краткосрочными и долгосрочными ценными бумагами. Краткосрочные всегда более ликвидны – это связано с тем, что дает возможность получить в ближайшее время, а не через несколько десятков лет, как долгосрочная ценная бумага. Недостаток ликвидности долгосрочной бумаги компенсируется более высокой процентной ставкой. Однако инвестор, обладающий долгосрочной бумагой, все равно находится в проигрыше – если государственные процентные ставки растут, он не имеет возможности избавиться от текущих активов, чтобы приобрести новые, более доходные. Краткосрочная облигация в плане ликвидности является более гибким инструментом.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

где: П – премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

где: 8 месяцев – период экспозиции объекта. Принят по данным городских агентств недвижимости (ООО «Архангельская недвижимость», ул. Воскресенская, 17, тел. 65-73-91) предложения о продаже подобного объекта недвижимости появляются в среднем в течение 8 месяцев.

Данный период экспозиции относится к ЕОН, т.е. к земельному участку и зданию. При продаже объекта (здания) земельный участок переходит (продается или сдается в аренду) вместе с ним. Поэтому период экспозиции для здания и земельного участка принят одинаковым.

Определение нормы возврата капитала

В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению экспертов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России

Расчет производится по формуле:

Rвозвр - норма возврата капитала;

R - ставка реинвестирования (норма дохода на капитал);

k - срок экономической жизни, принимается равным 10 лет.

Расчет ставки реинвестирования

Расчет нормы возврата на капитал

Расчет ставки капитализации для улучшений